|
Студии – наиболее доходные объекты жилой недвижимости с точки зрения арендного бизнеса. Небольшой бюджет покупки делает их доступными для инвесторов даже с ограниченным капиталом. При этом арендные ставки в студиях обычно не меньше, чем в однокомнатных квартирах во вторичном фонде, что определяет их высокую доходность. Однако счет таких объектов на рынке идет на тысячи и далеко не все они ликвидны. Эксперты компании «Метриум» составили семь правил, которыми следует руководствоваться инвестору, чтобы подобрать наиболее доходную студию для сдачи в аренду.
Правило 1: Бюджетное – значит хорошее
По данным «Метриум», на первичном рынке столичных новостроек комфорт- и бизнес-класса представлено 40 проектов, в которых можно приобрести малогабаритную студию. Средняя стоимость таких объектов составляет порядка 4,5 млн рублей, однако на рынке представлена масса куда более бюджетных предложений. К примеру, в ЖК «Level Амурская» студию можно приобрести за 3,2 млн рублей. Поскольку большая часть рынка аренды представлена массовым жильем, инвестору необходимо искать жилье, рассчитанное на клиента со средним доходом. Чем дешевле жилой комплекс, тем больше вероятность найти в нем наиболее бюджетную студию, а впоследствии – отыскать для нее арендатора.
Правило 2: Метрополитен – наше всё
Главное для арендатора – мобильность, поэтому близость жилища к метро – это фактически основной критерий выбора объекта, не считая цены вопроса. С этой точки зрения необходимо безжалостно отмести все комплексы, расположенные на удалении более 15 минут пешей прогулки от ближайшей станции метрополитена.
Однако инвестор должен понимать, что чем ближе новостройка к метро, тем выше ее цена. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют остановиться на «золотой середине»: лучше выбрать объект, расположенный в 7-10 минутах ходьбы, но подешевле, чем в 5 минутах – но подороже. Разница в бюджете покупки между ними может достигать 20%, а для арендатора лишние 3-5 минут большого значения не имеют. К примеру, в районе ЖК «Level Амурская», расположенного в 9 минутах ходьбы от станции метро «Черкизовская», арендные ставки для объектов в пятиминутной доступности метро всего на 2 500 рублей выше, чем у квартир в 10 минутах ходьбы.
Правило 3: Чем ближе к центру, тем лучше
География проектов массового сегмента в Москве очень разнообразна. Среди них вы можете встретить как новостройки на самом юге возле МКАД, так и объекты в паре километров от ТТК. Какими бы ни были ограниченными финансовые ресурсы арендатора, он всегда будет стремиться жить ближе к центру. Поэтому при прочих равных условиях (скажем, одинаковая близость метро) предпочтение следует отдать объектам, находящимся недалеко от центра, даже если их площадь меньше, чем у тех, которые расположены на периферии столицы. Также следует оценивать и стоимость объекта: конечно, самая дешевая студия находится на окраине города, однако если можно найти объект на 10-15% дороже, но значительно ближе к центру, предпочтение стоит отдать последнему.
Изучая девелоперскую карту Москвы, аналитики «Метриум» рекомендуют в первую очередь взглянуть на восток. Географически этот район ближе к центру, чем другие бюджетные локации (юг, юго-восток, север). Кроме того, он не обделен хорошей транспортной сетью, инфраструктурой и другими преимуществами.
Правило 4: Развитая инфраструктура
Наконец для оценки потенциально самого удачного комплекса для выбора студии необходимо окинуть взором инфраструктуру локации. Проект может быть расположен не в самом престижном районе, но если в шаговой доступности находится крупный торговый центр, хотя бы один недорогой супермаркет и аптека, то арендатор может закрыть глаза на другие минусы локации.
«Крайне важно обратить внимание на качественные характеристики выбранного жилого комплекса, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Инвестор должен не забывать, что ему предстоит конкурировать с огромным количеством предложений от арендодателей вторичного жилья. Соответственно, студия в новостройке с современной архитектурой, оригинальным дизайном и благоустройством – это ваше конкурентное преимущество. Но самый важный плюс современного ЖК – это собственная инфраструктура: паркинг и коммерческие объекты «во дворе» однозначно склонят арендатора к выбору объекта в новом, а не старом доме».
Правило 5: Отталкиваться от цены
Подобрав наиболее перспективный проект, инвестор начинает поиски конкретного объекта. Главный критерий – это минимальный бюджет покупки, считают эксперты «Метриум». Чем дешевле студию вы найдете, тем больше она принесет денег. Поэтому отправляясь на просмотр, обращайте внимание на все характеристики объекта, которые были бы минусами для постоянных жильцов, но абсолютно безразличны арендаторам.
Правило 6: С отделкой и только
Подавляющее большинство новостроек в Москве сдаются в эксплуатацию без отделки, отмечают эксперты «Метриум». Конечно, такой полуфабрикат не нужен арендатору, который и без затрат на ремонт прекрасно осознает, что вкладывается в чужой актив.
Самостоятельный ремонт силами инвестора имеет два больших минуса. Во-первых, закупая стройматериалы и нанимая мастеров для одной студии, вы неизбежно потратите больше, чем девелопер, который сделает то же самое для нескольких сотен объектов. Покупка студии с отделкой – это экономия средств. К примеру, в ЖК «Level Амурская» ремонт студии от застройщика обойдется всего в 14 тыс. рублей за кв. м, то есть примерно в 1,5 раза дешевле, чем своими силами.
Правило 7: Урезать метраж
Сама суть студии – малые размеры – уже обуславливает портрет вашего потенциального арендатора. Таким жильем интересуется молодежь, одинокие люди, студенты. Проще говоря, для вашего клиента дом – это то место, куда он заходит только переодеться и поспать. С этой точки зрения следует отдавать предпочтение объектам с минимальным метражом. На рынке сегодня представлены студии площадью от 16 кв. м и выше.
«На сегодняшний день студия в новостройке – это потенциально самый прибыльный объект на рынке жилой недвижимости, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE – По нашим оценкам, наиболее доходная студия на рынке новостроек массового сегмента может приносить своему владельцу до 13% годовых, а срок ее окупаемости достигает восьми лет. В натуральном выражении годовой доход инвестора может составить 330 тыс. рублей. При этом размер стартовых вложений не превысит 3,5 млн рублей. Тем не менее к выбору объекта следует подходить очень тщательно: если внимательно изучить рынок, то можно обнаружить, что потенциалом доходности свыше 7% обладает только пятая часть всех студий».
|