«Компас» инвестора от «Метриум»: Топ новостроек для инвестиций I квартала
Компания: Метриум Групп
Ежеквартально рынок новостроек Москвы пополняется 15-20 новыми проектами, часть из которых может быть интересна инвесторам в силу привлекательных стартовых цен, удобного расположения для арендного бизнеса или благодаря другим уникальным характеристикам. Эксперты «Метриум» подготовили обзор наиболее перспективных для вложений новинок I квартала на столичном рынке новостроек.
Компания «Метриум» запускает серию ежеквартальных обзоров наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Эксперты отбирают среди вышедших за квартал в продажу объектов наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений.
Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом и бизнес-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии.
1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.
Эксперты «Метриум» отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.
Кто появился в продаже в I квартале
В I квартале 2019 года на столичном рынке новостроек появились девять проектов новостроек. Среди них четыре объекта комфорт- и пять бизнес-класса, в том числе один проект апарт-комплекса.
По результатам анализа инвестиционной привлекательности новых проектов, эксперты «Метриум» выбрали два жилых комплекса. В них зафиксировано максимальное число инвестиционных преимуществ, которые перевешивают недостатки.
Проект: «Сказочный лес»
Класс: Комфорт
Район: Ярославский
Мин. стоимость: 2,77 млн руб. (23,1 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2021
Цель инвестиций: перепродажа, аренда
Среди новых проектов массового сегмента наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций – жилой комплекс комфорт-класса «Сказочный лес». Его основные преимущества, в которых скрыт инвестиционный потенциал, – это низкая цена и уникальное расположение.
Средняя стоимость квадратного метра в проекте – самая низкая в Москве среди всех проектов новостроек в пределах МКАД. В I квартале 2019 года она составила 114,1 тыс. рублей, что примерно на 30% меньше, чем в среднем по комфорт-классу и Северо-Восточному административному округу, где идет реализация проекта. Средняя стоимость квартиры в проекте – 4,83 млн рублей (почти в два раз ниже средней цены квартиры комфорт-класса в Москве). Причем речь идет о жилье с отделкой. Минимальная цена за студию – 2,77 млн рублей (23,1 кв.м), однокомнатную квартиру – 3,7 млн рублей (32,2 кв.м), двухкомнатную – 5,42 млн рублей (46,4 кв.м), трехкомнатную – 7,6 млн рублей (65 кв.м).
Второе преимущество – это расположение. Сегодня в столице нет других новостроек, которые находились бы фактически у границы национального парка. «Сказочный лес» возводится в северо-западной части парка «Лосиный остров», на улице Вешних Вод, которая ведет к Ярославскому шоссе. Столь уникальное расположение сконцентрирует спрос не только местных клиентов, но и жителей других районов Москвы со сложной экологической ситуацией.
«КутузовGrad II»
Класс: Бизнес
Район: Можайский
Мин. стоимость: 5,78 млн руб. (32,6 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2021
Цель инвестиций: перепродажа, сбережения
Второй заслуживающий внимания новый проект с инвестиционным потенциалом относится к бизнес-классу и находится на западе Москвы. Жилой комплекс «КутузовGrad II» будет состоять из нескольких корпусов, достигающих в высоту 28 этажей.
Основное инвестиционное преимущество проекта – низкая стартовая цена, которая составляет порядка 186,3 тыс. рублей за кв.м. При этом средняя стоимость квадратного метра по сегменту – 230 тыс. рублей, а по Можайскому району и ближайшим конкурентам – 220 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость студии в проекте составляет 5,78 млн рублей (33 кв.м), 1-комнатной квартиры – 6,6 млн рублей (35 кв.м.), 2-комнатной 10,4 млн рублей (57 кв.м), трехкомнатной – 12,45 млн (62,7 кв.м).
Второе преимущество – транспортная доступность. Комплекс находится всего в 200 метрах от удобного выезда на Можайское шоссе, откуда можно за 3 минуты доехать до Кутузовского проспекта. Правда, ближайшее метро «Кунцевская» далеко – примерно в получасе ходьбы.
Третье преимущество – развитая инфраструктура. В комплексе предусмотрены образовательный центр, фитнес-клуб, фермерская лавка, кафе-пекарня, комьюнити-центр. При этом Можайский район также богат социальными и коммерческими объектами, в том числе и высокого класса, которые могут заинтересовать покупателей.
«Если говорить в целом о новых проектах I квартала с точки зрения инвестиционных перспектив, то можно отметить в первую очередь высокий уровень стартовых цен, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку «квадрат» во многих из них ненамного дешевле, чем у конкурентов на зрелой стадии строительства, назвать их привлекательными для инвестирования нельзя. Однако состав девелоперов новых комплексов оказался достаточно титулованным: среди застройщиков есть такие крупные игроки рынка как ПИК, Ingrad, «КРОСТ», «Дон-Строй Инвест». Практически все проекты вышли в локациях с высокой конкуренцией, что повышает риски потенциальных инвесторов. По транспортной доступности объекты неоднородны: есть комплексы, которые удалены от ближайших станций метро на 2-3 км, но можно найти и ЖК в шаговой доступности. Впрочем, первый квартал редко предлагает большой выбор новых проектов, так что в ближайшее время можно ожидать появления на рынке других интересных вариантов».
