|
Прогнозы о том, что цены на жилье могут вырасти на 25%, серьезно взволновали общественность, строителей и потенциальных покупателей. При этом прозвучали они из уст федерального сенатора, который вряд ли станет говорить чушь и будоражить рынок, только-только переборовший страх перед призраком эскроу-счетов.
Российские чиновники в силу своей компетенции любят молоть языком, не задумываясь о последствиях. Так случилось и на этот раз. Забытый многими, а ранее известный медиа-олигарх, активный участник политической жизни России при Ельцине и «приватизации» телевизионного рынка рекламы при Березовском и Листьеве, сенатор (как они туда попадают) Сергей Лисовский заявил, что в ближайшие два года недвижимость может подорожать на 25%. Почему первый зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию делает такие заявления и откуда он черпает свое вдохновение, что курит, если по-простому, он не удосужился объяснить.
Как растут цены
Для рынка недвижимости такие прогнозы — что красная тряпка для быка. Тему эту начали муссировать крупнейшие федеральные СМИ, им вторили эксперты и аналитики, дельфийские оракулы и потомки Ванги и Нострадамуса. Рост цен — самая болезненная тема, способная внести хаос в планы покупателей, продавцов, застройщиков.
«Вброс сенатора о росте цен на 25% реально дестабилизировать рынок, — рассказывает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. — Продавцы этот «призыв» точно услышали. В день выхода этой информации агентам сразу стали поступать вопросы от клиентов с просьбой разъяснить. Некоторые продавцы саму информацию не слышали, но в процессе обсуждения цены при заключении договоров на поиск покупателя аргументировали свои настроения по увеличению цены тем, что у них есть информация, что цены вырастут на 25%. Реальные же сделки на вторичке открываются все равно с понижением цены. В январе-феврале рынок вторички не вялый, но у покупателей не наблюдается желания покупать первую попавшуюся квартиру. В сравнении с тем же периодом 2019 года можно говорить о снижении спроса на 20%. На первичке некоторые застройщики подняли цены, некоторые грозят поднятием». На первичный рынок, впрочем, этот прогноз пока что не оказал никакого влияния.
Бесценные цифры
Про будущее гадать не будем. Кофейной гущи нет. Да и до сенаторской туники не доросли. Но данные за прошлый год свидетельствуют что цены на новостройки уже выросли. И если не вникать в суть, то растут они в некоторых регионах чуть ли не стахановскими темпами.
Так был ли реальный рост стоимости новостроек, 25% или 8%? Многие эксперты признают, что строящееся жилье, когда цена закономерно меняется от степени готовности и снижения риска недостроя, невозможно втиснуть в рамки понятия «средняя цена». На нее влияют факторы, которые не позволяют нарисовать объективную, усредненную картинку, как на вторичном рынке, который, как говорилось выше, падает.
Сейчас уже очевидно, что ажиотаж на рынке угас, а именно он позволил застройщикам без потерь пережить квазипереход на эскроу-счета. Более того, на этом переходе удалось неплохо заработать, под шумок поднимая цены на ликвидные и не очень объекты чаще, чем планировалось. Правда, реального перехода не произошло, а козырную карту страха перемен и повышения цен уже по полной отыграли. И когда все-таки произойдет объективное увеличение себестоимости, и застройщики будут вынуждены повышать цены, чтобы не выйти в минус, делясь доходами с банками, взбудоражить народ будет уже значительно сложнее.
Крылатые качели
Игроки на рынке новостроек не видят никаких причин для беспокойства в этом году – прошедшие годы доказали, что даже падение доходов населения не снижает интереса к новому строящемуся жилью. Количество сделок в Петербурге в прошлом году выросло (+4,7%), в Москве – чуть сократилось (-3,9%).
Объемы ввода жилья в столичных городах продолжают бить рекорды. Все понимают, что государство в лице чиновников не допустит любыми средствами снижение объемов строительства, наоборот, чиновники будут из кожи вон лезть, чтобы выполнить наказ президента вводить 120 млн кв. м жилья в год. В ход пойдет и ипотека, и реновация, и индивидуальное домостроение, дети, семьи, госслужащие – все, что может хоть как-то приблизить отрасль к заветной цифре. Посему в ближайшее время каких-то серьезных катаклизмов на рынке ожидать не стоит, а строители без работы не останутся. Скоро даже обманутых дольщиков всех изведут – о чем писать?!
Начало года позитива
Показатели января не дают оснований для прогнозов ни позитивных, ни негативных. Занятно, что в январе в Петербурге по официальным данным было введено 220 тыс. кв. м жилья (как потом оказалось в статистику включены объекты, сданные 30 и 31 декабря, которые не попали по техническим причинам в статистику декабря). По факту сдан один объект на 33 тыс. кв. м от малозаметной на информационном рынке Петербурга компании «Воин-В». В прошлом году в январе не зафиксировано ни ОДНОГО сданного жилого объекта.
«Начало года, а именно январь, всегда месяц с пониженной покупательской активностью. Но нельзя сказать, что в этом году спрос существенно отличается от аналогичных периодов предыдущих годов. Сейчас интерес к покупкам квартир в нашей компании увеличивается», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
«В последние месяцы мы усилили позиционирование наших проектов как семейных жилых комплексов. Следствием этого стало увеличение продаж больших «семейных» 2-3-комнатных квартир во всех наших ЖК, – рассказывает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». – В ЖК «Аист» уже на этапе окончания монолитных работ в январе этого года распроданы почти все квартиры. По состоянию на конец февраля в продаже остались 3 «трешки» и одна четырехкомнатная квартира. Ближе к окончанию строительства вероятно в продажу выйдет несколько «однушек» по переуступке. В целом можно считать, что продажи в проекте завершены».
В ЖК «Горки Парк», рассказывает она, в течение прошлого года была распродана большая часть однокомнатных квартир, в конце года увеличилась доля 2- и 3-комнатных. В ближайшее время комплекс будет введен в эксплуатацию. «Думаю, это обстоятельство подвигнет к покупке тех людей, которые хотели бы минимизировать свои риски. Кроме того теперь для покупателей квартир в ЖК «Горки Парк» доступна ипотека от банка «Россельхозбанк» под 2,7% годовых на весь срок кредита, что позволяет задуматься о покупке квартиры большей площади. Это программа «Сельская ипотека» с господдержкой, на которую на 2020 год государством выделено 282 млрд рублей для субсидирования банкам ставки по кредитам. Программа подходит покупателям квартир и жилых домов, расположенных в населенных пунктах с населением менее 30 тысяч человек. Минимальная сумма собственных средств – 10% от цены квартиры, а максимальная сумма кредита – 5 млн рублей», – отмечает Марина Агеева.
|